Вы здесь
Основания возникновения права собственности Законы Недвижимость 

Основания возникновения права собственности

Основания возникновения права собственности.
 
Виды основных договоров, оснований возникновения, получения прав собственности на недвижимость. С их основными, характерными рисками. Покупая недвижимость, сразу уточняйте у продавца по какому документу у него возникает право собственности на продаваемую недвижимость. И дату возникновения права собственности. Это ключевые вопросы определяющие уровень рисков сделки и дальнейшие действия по подготовке и проверке документов.
Внимание! описаны основные риски оспаривания прав собственности, лежащие на поверхности. В любой конкретной ситуации, возможны другие неочевидные риски, не описанные в данной публикации.
Если есть подозрения на возможную отмену сделки, риск ее оспаривания, умышленные противоправные действия продавца итд. Аудит рисков отмены, оспаривания сделки, лучше поручить юристу андеррайтеру.
 
По опыту могу сказать что в сделках с недвижимостью, в той или иной степени, риски присутствуют в 100% случаев. Их стоит учитывать и старался избегать, но они далеко не всегда должны служить поводом для отмены сделки и отказы от покупки выбранного объекта недвижимости.
 
ДДУ (договор долевого участия)
По данному договору квартира приобретается на стадии строительства дома у Застройщика.
 
Риски отмены:
  1. Застройщик может задержать передачу квартиры.
  2. Бросить стройку или обанкротится.  это сроки.
  3. Изменения проекта площади.
  4. Незаконные действия застройщика.
 
ДУ (договор уступки).
Переуступка договора долевого участия, обычная практика строительства. Дольщик купивший квартиру на ранних стадиях строительства, может переуступить свою недвижимость в строящемся доме, любому заинтересованному лицу.
Другой вариант когда застройщик привлекает для выполнения работ сторонних подрядчиков, и расплачивается с ним квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через договор переуступки прав. Эти квартиры обычно называются «подрядными».
Так-же распространена практика расчета квартирами за поставляемые строительные материалы.
Переход права собственности до сдачи дома в эксплуатацию, может производится по договору уступки. При этом продавец должен уведомить Застройщика о смене собственника. Когда дом сдается, принимать квартиру по акту-приема передачи, должен уже новый участник долевого строительства, перекупивший права на построенную квартиру.
 
ДКП (договор купли-продажи недвижимости)
Самый распространённый вид договоров на рынке недвижимости. Применяется как для покупки новостройки, так и для покупки готового жилья вторичного рынка.
Когда Застройщик сдаёт дом, получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию и регистрирует своё право собственности на объект недвижимости. Объект из статуса новостройки сразу переходит во вторичное жильё.
Поэтому продажа квартир в уже сданном доме, осуществляется по ДКП, как и простые сделки между физическими лицами.
 
Риски отмены:
  1. Признание договора купли-продажи не действительным по причине не невыполнения пунктов заключенного договора одной из сторон.

 

Дом из газобетонных блоков без отделки
 
 
Договор дарения.
В большинстве случаев договор дарения заключается между родственниками. Если подарить недвижимость не родственнику, одариваемый гражданин должен будет заплатить налог. Покупка недвижимости по договору дарения является одним из самых рискованных способов проведения сделки. Если стороны не являются прямыми родственниками, членами одной семьи, от такой схемы лучше отказаться.

 

Риски отмены дарственной:

  1. Если даритель внезапно умрет в процессе переоформления прав собственности, его наследники вправе инициировать отмену дарственной, что и является основным риском данного договора.
  2. Умышленное покушение на жизнь и здоровье дарителя, либо членов его семьи, выразившаяся в нанесении телесных повреждений.
  3. Смерть дарителя, по вине противоправных и умышленных действий одариваемого.
  4. Халатное обращение с подаренным имуществом, несущее за собой риск утраты или разрушения имущества.

Риски отмены дарственной, с условием о переходе дара в будущем:

В силу норм законодательства РФ, даритель может составить договор дарения с обещанием передачи имущества в дар, в будущем, к примеру, после достижения совершеннолетия, вступления в брак или при иных обстоятельствах. Отсутствие конкретной даты перехода права собственности, представляет в данном варианте, основной риск, так как за несколько лет обстоятельства жизни дарителя могут сильно измениться, что заставит его пересмотреть планы. В данном случае дарственная может быть отменена в следующих случаях:

  1. Имущественное состояние дарителя ухудшилось.
  2. Семейное положение дарителя изменилось, что возможно при расторжении брака, разделе совместного имущества супругов, рождении детей итд.
  3. Состояние здоровья дарителя, привело к утрате им трудоспособности и получении группы инвалидности.
  4. Смерти дарителя до передачи дара.
  5. Разрушение и потеря имущества.
Предусмотреть вышеуказанные обстоятельства, ни одна из сторон не сможет, поэтому наступление описанных случаев допускает отмену дарственной на вполне законных основаниях.

Как минимизировать риск отмены договора дарения. Во избежание негативных последствий, риски возврата собственности можно минимизировать следующим образом:

  1. Составить дарственную, в простой письменной форме, с условием о передаче прав на недвижимость сразу, без каких-либо условий, подразумевающих отсрочку по времени.
  2. Нотариальное удостоверить договор дарения, что позволит составить документ с учетом всех возможных обстоятельств, и предотвратит его оспаривание в будущем.
  3. Пройти государственную регистрацию сделки в максимально короткие сроки.
  4. Использовать полученную в дар недвижимость по её целевому назначению, и содержать ее в надлежащем состоянии.
Договор безвозмездной передачи квартиры в собственность
Договор приватизации жилья. Заключают его с Администрацией города при приватизации квартиры или другой жилой недвижимости.
 
Риски отмены:
  1. Особо значимых рисков не имеет, и в данный момент встречается редко.
 
Основания возникновения права собственности.
 
Наследство.
Свидетельство о праве на наследство. Для его получения необходимо обратиться к нотариусу, по последнему месту жительства наследодателя, с соответствующим заявлением в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя, или дня вступления в силу решения суда о признании его умершим.
По прошествии 6 месяцев с момента открытия наследства, нотариус выдает свидетельство о праве на наследство. С которым можно оформить перерегистрацию прав собственности, в Росреестре.
 
Риски отмены:
  1. Есть вероятность возникновения других наследников, претендующих на свою долю наследства.
 
Судебное решение.
Право собственности на недвижимость, установленное на основании решения суда, должно быть зарегистрировано. Если сведений об объекте, в отношении которого установлено право, нет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то одновременно проводится и кадастровый учет этого объекта недвижимости. Для регистрации права собственности необходимо подать заявление, подготовить необходимые документы (в их числе должно быть решение суда, вступившее в законную силу) и уплатить государственную пошлину. При отсутствии оснований для приостановления право собственности будет зарегистрировано в установленный законом срок. В подтверждение выдается выписка из ЕГРН.
 
Риски отмены:
  1. Покупка недвижимости, право собственности на которую досталось продавцу по суду, обычно не несет особо значимых рисков. Но, при условии, что сроки на оспаривание решения суда уже истекли. Но, даже в этом случае судебное решение может быть отменено, в исключительных случаях, по вновь открывшимся обстоятельствам.
    1. Чем больше времени прошло с момента вынесения судебного решения, тем безопаснее покупка такой недвижимости.
Собираясь покупать такую недвижимость, лучше предварительно проконсультируйтесь с юристом.
 

По любым вопросам недвижимости и строительства,  обращайтесь индивидуально.

Комаров Игорь. Таганрог.

ИНФОРМАЦИЯ.КОНТАКТЫ.НЕДВИЖИМОСТЬ.СТРОИТЕЛЬСТВО.
Получите лучшие условия.

Покупка, продажа недвижимости в Таганроге и пригородах. Дома, коттеджи, квартиры, коммерческая недвижимость.  Новостройки и вторичный рынок. Строительство коттеджей в Таганроге, Ростове-на-Дону, Краснодарском крае и в Крыму. Проекты, сметы, консультации. Огромный опыт работы и гарантия до 10 лет!

Звоните в любое удобное время.
 

Похожие записи