Время чтения:6 Мин., 56 Сек.

Покупка готового дома.

Стоит покупать или нет? Вопрос вроде бы простой, нравится покупай. Не не так все оптимистично как кажется и не так все красиво внутри, как снаружи, из того что продается дорого.
Сразу оговорюсь, в Таганроге множество застройщиков, мелких и крупных, у каждого из них свой уровень совести и свои представления о качестве.
Я видел дома построенные для продажи с хорошим и даже отличным качеством. Такие дома есть, и их не мало.
Но есть другая сторона медали. Нередко я видел и вижу дома построенные под ипотечные деньги, по принципу и так купят. Буквально, построенные из гов..а и веток, с экономией на всём, там где можно и там где категорически нельзя. Такой дом внешне выглядит вполне презентабельно и хорошо. Но, есть много больших НО, которые заставляют настороженно относится к таким домам.
 
строительство домов крым фото

Качество домов.

Качество многих таких домов очень желает, даже не лучшего а просто быть… Это не фантазии, это реальные примеры из жизни людей с которыми я общался и которые задавались вопросам — что теперь с домом делать?
Дом куплен, в худшем варианте в ипотеке. Договор составлен грамотно, претензий не предъявить никому. Акт приема передачи подписан, живите радуйтесь. Не у всех правда получается радоваться.
Через год, два а то и менее, дома начинают трещать по швам. Лопаются стеклопакеты, заклинивает двери.
Из совсем экстремальных случаев, пара примеров.
На Мариупольском шоссе, у купленного дома, сложилось межэтажное деревянное перекрытие, после того как на второй этаж занесли мебель. Не выдержало сосредоточенной нагрузки. Никто не пострадал, перекрытие восстановили.
Там-же на Мариупольском шоссе, лично осматривал несколько домов которым не более пяти лет, и уже в углах оконных, дверных проемов появились трещины.
Село Рожок. Несколько лет назад осматривал трещащий по швам двухэтажный дом, с бетонными перекрытиями. Что ещё хуже, так как при большом смещении стен, есть риск падения плит перекрытий, потерявших опору, а смещение там было уже тогда очень серьезное.
Сегодняшний случай, у знакомого. Купленный два года назад дом. Трещины на примыканиях перегородок к несущим стенам. Заклинивает двери. Просадка бетонного пола 1 этажа. Он в надежде разобраться с состоянием дома, и дальнейшими возможными сюрпризами, заказал экспертизу.
Вердикт строительной экспертизы: Фундамент символический из бутового камня. Не армирован. Армопояс отсутствует. Стены ни как не армированы. Это из того что я запомнил, но и этого достаточно.
Застройщик ничего исправлять не планирует, ни каких компенсаций с него получить не выйдет, договор купли продажи составлен очень грамотно и сторонами подписан. В итоге новый собственник дома, будет исправлять все самостоятельно.
Я понимаю случаи когда клиент, заказчик сам просит — постройте мне недорого, денег мало нужно как-то уложится в имеющийся бюджет, идёт на компромиссы, видя как ведутся работы, и понимая и осознавая что это следствие его просьбы и желания сэкономить, там где можно экономить. Тогда да, укладываемся ровно в оплаченное качество в имеющийся бюджет. Но, как понять когда человек покупает готовый дом, совсем не за дешево, надеясь что он то точно построен как положено, застройщик же говорил что все отлично, прочно, крепко, капитально. А по факту, прожив несколько лет начинает бороться с проблемами которых хотел избежать.

Секреты домов на продажу

История из практики.

И таких случаев огромное количество, я даже не смогу все вспомнить. Не все они с такими заметными последствиями, не все эти последствия уже успели себя проявить. Но когда меня спрашивают стоит или нет покупать дом, построенный на продажу, я привожу один пример из своей практики.
Года три назад, позвонил мне знакомый подрядчик, также занимающийся строительством. С просьбой помочь разобраться в смете, он в них не очень силен.
Обратился к нему человек, с просьбой построить дом. Показал ему на Авито дом, который продавался на тот момент в Новобессергеновке, и сказал что земля у него есть, а дом он хочет по такому-же точно проекту, из таких же материалов и т.д.
Начал мой знакомый рассчитывать стоимость строительства. Вроде простая задача, но как не считал, итоговая стоимость получалась ровно такая как была указана на Авито за готовый дом.
То есть, стоимость строительства дома, без учёта участка и подключения коммуникаций, была равна стоимости продаваемого нового дома с земельным участком и коммуникациями. Практически один в один, даже без прибыли подрядчика, то есть, себестоимость строительства .
Естественно заказчика не устраивала такая ситуация, и он ни как не мог поверить что такое возможно. Он искренне считал что цена строительства должна быть минимум на миллион рублей меньше, чем цена продажи готового дома с землёй и подключенным коммуникациями. Убедить его что такое возможно так и не получилось. Аргументы о том что дом построен на продажу, с максимальной экономией не подействовали. То что в доме скорее всего есть только видимость фундамента, отсутствуют армопояса, стены дома толщиной в 1 кирпич, на обрешётке кровли не обрезная доска, и цоколь тяжёлого, капитального дома выложен из шлакоблока, также его не впечатлили. В итоге он так и остался в плену своих иллюзий, полагая что его хотели обмануть нехорошие и жадные строители. Возможно и среди тех кто прочтет эту статью будут такие же уверенные в себе покупатели. Дело как бы ваше. Вам покупать, вам в этих домах жить. Вам же их потом ремонтировать, за ваши-же что логично деньги.

Секреты домов на продажу

Рекомендации по выбору дома.

А для тех людей, кто все-же готов, при покупке, прислушиваться к голосу разума, несколько простых советов.
Во первых, хорошие дома не продаются дёшево, и они не продаются даже недорого.
Всегда в первую очередь ищите дома которые строились что называется «для себя» и в которых люди какое-то время пожили. Это гарантия того что дом не планировали построить и спихнуть по быстрому очередному ипотечнику.
Всегда на осмотр дома берите знакомого строителя, архитектора, инженера. Кого угодно, кто знает все подводные камни и особенности строительства. Он сможет увидеть больше, чем вам расскажет собственник. Сможет оценить качество строительства, качество проведения работ, и возможные последствия технических решений использованных в процессе строительства дома.
Спрашивайте у собственника (застройщика) фотографии процесса строительства, если они есть, и имеют узнаваемую привязку к дому, то по ним можно составить представление о том что и как делалось. По крайней мере вы сможете увидеть фундамент, его армирование, армопояса, анкеровку стен перекрытий и многое другое.
По возможности проверяйте из чего сделан фундамент, из чего сделан цоколь дома. Как закреплены плиты перекрытия, есть или нет армопояса, подкровельные пояса.
Обязательно смотрите на толщину стен, если не хотите потом узнать что вы купили дом типа — гараж, холодный зимой и невыносимо жаркий летом.
В идеальном варианте, лучше убедится что под домом нормальный фундамент. Да даже раскопать приямок на углу но не всегда это возможно, и не всегда продавец согласиться.
На этом этапе, при подозрении что дом построен на продажу, не тратьте на него время, бегите, вернётесь к нему позже, если не найдете ничего лучше.
Главный признак что дом построен на продажу, разделенный участок. Обычно (часто) покупают участок 6 соток, делят его на два участка, в особо извращённых случаях делят на три участка. Строят по быстрому дома, и продают. Все эти дома можно рассматривать в последнюю очередь, максимально внимательно, чтобы не купить себе приключение на долгие десятилетия.
 
При чем, нужно помнить что высокая цена продажи дома, в данном случае вообще не показатель качества строения. 70% продаж коттеджей, в городе и пригородах приходится на ипотеку. Именно под ипотеку в Таганроге, строиться 90% всех новых домов которые вы найдете в продаже.
И задача у застройщика, вполне понятная, построить дом максимально дёшево, а потом продать его максимально дорого. Застройщик прекрасно понимает что человек с одобренной ипотекой не очень настроен торговаться, ему важнее чтобы банк одобрил сделку, а банк одобрит, банку вообще безразличны ваши проблемы.
Потому ипотечные дома, при их уровне качества, продаются дорого и застройщики не снижают их стоимость, им как и банкам ваши проблемы не нужны. Они знают что если не вы, так кто-то из следующих пяти счастливых обладателей ипотеки, этот дом купит.

 

Выводы.

Платя чужими деньгами, покупатель более склонен переплачивать, и скорее всего вы переплатите или уже переплатили. Но если вы переплатили за нормальный дом, с которым нет и не будет проблем, это терпимо.
От ошибок не застрахован никто.
 
Просто относитесь разумно к покупке, помните что в текущей ситуации застройщикам очень сложно обеспечить приемлемый уровень рентабельности. Потому большая часть строящихся сейчас объектов, строится максимально дёшево, что вообще, ни при каких обстоятельствах не может считаться гарантией качества. Даже при высокой стоимости продажи, и особенно тогда когда через три четыре дня после просмотра дома, вам внезапно звонит застройщик или риелтор, и радостно сообщает что тот дом который вы смотрели, вместо шести миллионов, можно купить за пять с половиной миллионов… ну вы поняли.
Чудеса конечно бывают, но не в Таганроге, не при покупке дома, и не с вами.
Меньше чудесных предложений, целее будут ваши деньги.
 
Секреты домов на продажу

Автор:

Игорь Комаров

Проекты, сметы, бесплатные консультации по всем вопросам коттеджного строительства. Строительство, ремонт, реконструкция домов и коттеджей в Таганроге, Ростове на Дону. С гарантией до 10 лет.
Happy
Happy
0 %
Sad
Sad
0 %
Excited
Excited
0 %
Sleepy
Sleepy
0 %
Angry
Angry
0 %
Surprise
Surprise
0 %
грунтовые воды Таганрог Предыдущая запись Что делать когда заливает участок
саманные блоки для строительства Следующая запись Скрытые секреты саманных домов