Строительство и недвижимость в Таганроге.

Строительство мкд в Таганроге

Рынок недвижимости и строительства города Таганрог. Как все это выглядит изнутри.
 
Что нас ждет в 2020, может быть в 2022 году! А может в 2030? Не хочется заглядывать слишком далеко. Хотя, почему и нет?  Мы живём на моменте смены потребительской психологии, которая изменит правила игры, в том числе и на рынках строительства и  недвижимости. Это касается не только Таганрога. Просто именно Таганрог, в этом плане мне прозрачнее, понятнее и пока доступнее, надеюсь не на всегда…

Строительство и недвижимость в Таганроге.
И так господа, и будущие товарищи, нас ждет много нового, и много глобальных перемен.
Новостей  на указанный период может хватить на всех. С избытком. Причин тому много, и все они веские. Но все по порядку.

Строительство и недвижимость в Таганроге.
Какие новости преподнесут нам рынки недвижимости и строительства?

Все обещания  и прогнозы  СМИ, и экспертов,  о росте цен — это мечты реализовавшиеся где-то далеко от нашего города, и к текущим, местным  реалиям отношения не имевшие. Потому, почитав, их можно забыть, как и отчеты некоторых специализированных сервисов, которые учитывают многие факторы, но не имеют доступа к главным данным. К примеру, таким как реальная сумма сделки, а не та, желаемая  изначально озвученная в объявлениях, которая и служит основой этих отчетов. Есть цена желания, и есть цена продажи. При этом желание продавца статистически всегда растет, вместе с показателями стоимости среднего квадратного метра. При всей благополучности видимого роста, есть цена продажи, где вместе с ростом цены желания, растет и скидка при продаже. Подниму цену на 100, но будут брать, скину 300. И вот эту вилку  дисконта, статистика не учтет, в связи с закрытыми данными по сделкам купли продажи. Спрос на недвижимость в Таганроге падает, а цены не смотря на рост инфляции, доллара итд, топчутся на месте. Тому виной не только кризисы, и отсутствие денег у населения. Но об этом позже.

Строительство и недвижимость в Таганроге.

Общие тенденции.
Государство пытаясь хоть как-то оживить, некогда доходные рынки, пытается залить их деньгами в виде ипотек, сертификатов, материнских капиталов и прочей ерунды, совершенно не желая и не умея их развивать, и грамотно регулировать.
Первое и самое главное, ипотека уже не поможет, некоторая либерализация ипотеки, и снижение ипотечных ставок, как подарок сделанный нам в 2018 году, исчерпал свой ресурс. Эффект получился очень и очень краткосрочный. Чтобы брать ипотеку, нужно как минимум иметь две вещи, источник дохода, и уверенность в том что завтра этот доход не исчезнет. Если с первым пока еще терпимо, то второе начинает у людей вызывать серьёзные сомнения.
Рынок в Таганроге, и других похожих городах, немного «ожил» буквально на  год, и снова замер в ожидании очередного падения. И ожидания, что же еще увлекательного, придумает нам правительство?
Но самого падения в чистом виде, ждать тоже не стоит. Так как и взлета, как такового, не было. Немного увеличился спрос, но цены с места практически не сдвигались.
В случае с новостройками, падать ниже себестоимости они не будут. Продажи уже идут практически на уровне себестоимости строительства. И если где-то, кто-то, при таком уровне цен, умудряется зарабатывать на строительстве, то это не от больших талантов, а от большой и тотальной экономии на всем. На рабочих, на материалах, на качестве и прочности конструкций. На максимальном удешевлении и отказе от от всего, начиная с какой либо архитектуры и хоть какого-то дизайна.

Поэтому, не кажется мне, что стоит падать еще ниже. Падать будет больно и чревато. Да и покупателю радующемуся недорогой недвижимости, реалии последующих лет в полной мере дадут узнать все прелести дешевой недвижимости, построенной в режиме тотальной экономии.
На вторичном рынке понятие себестоимость неприменимо. Поэтому ценообразование действует немного иначе. Там есть определенный психологический барьер, ниже которого ни каких сделок уже не будет или они будут крайне редки.

Строительство и недвижимость в Таганроге.
На кадастровую стоимость ни при продаже ни при покупке лучше не ссылаться, хотя бы для того чтобы никого не насмешить. Она в некоторых случаях  настолько далека от действительности, что ее упоминание может стать плохим тоном. Но в любом случае это ложный ориентир, отличающийся от реальности. В моей практике приходилось наблюдать случаи расхождения кадастровой стоимости, и рыночной, более чем в  четыре раза. При чем кадастровая всегда выше.

строительство многоквартирных домов

И в это время, в Таганроге.

В Таганроге  наметился серьезный перезастрой. При чем, случилось это далеко не вчера. Застройщики в приступе оптимизма настроили много лишних квадратных метров, создав переизбыток предложения. На самой заре падения спроса.
И теперь, столкнувшись с тем что продажи идут медленнее чем нужно, для поддержания темпов строительства, и сдачи объектов. Уже обдумывают варианты сворачивания бизнеса или переноса его в другие, более экономически активные регионы. Правда не у всех есть такие возможности. Кто-то связан кредитами, кто-то незавершёнными проектами. У кого-то просто  не распродана большая часть построенных квартир. Поэтому при всем желании, все бросить и уйти из Таганрога, так просто тоже не получится. Болото не отпустит.
Выход, продавать с большими скидками, часто теряя всю прибыль и иногда даже уходя в минус. Совсем далеко не для всех, этот вариант кажется приемлемым, что логично.

Строительство домов в таганроге и ростове на дону фото.

И чего нам ждать?

В принципе ничего хорошего, но и катастроф опасаться тоже не стоит. МЧС на страже! Но готовится к новым реалиям стоит, уже вчера.
И что делать в такой ситуации? Ловить клиента в  океане предложений, и делать предложения от которых сложно отказаться. Вот так придется работать на земельных участках, которые ранее казались очень легкими для освоения, и очень перспективными.

Дикая конкуренция за одни и те же участки земли — которую мы видели в прошлом десятилетии, и видим сейчас в виде незавершенных строительных проектов, следствие низкой квалификации аналитиков.
Хотя о чем я? Какие аналитики. Есть земля, вроде ниче так! Надо брать и строить.
В итоге мы пришли к ситуации, когда серьезные проекты по комплексному, качественному  освоению территорий, будут по силам 3-4 крупным компаниям. И мне не кажется что это будут местные застройщики. Хотя пока, таких видимых  тенденций нет.  Вернее их мало кто видит. Но по количеству заявок на открытие ескроу (англ. escrow) счетов, в ростовской области, их уже можно наблюдать. И делать выводы. Строительный сектор сворачивает планы, и выводит деньги из бизнеса. Банкет будет, но не за наш (их) счет.

купить дом в Таганроге

И кто заплатит за продолжение банкета?
Если не считать вас, то есть еще варианты. Оперировать на рынке многоквартирного строительства, будут  только крупные структуры, с московскими корнями, они и подомнут под себя весь эконом-сегмент рынка, и проекты массовой застройки. Но не сразу. К примеру, пока, в сторону Таганрога они даже  и не посмотрят. Для этого в городе должен появится спрос. А вот с ним, пока не много перспектив. Денег еще не завезли…

Красивый дом в Андреевском
Но пойдём дальше, и переключимся на вторичную недвижимость.
Городской рынок вторичной недвижимости, в старом фонде ждут тоже нелегкие времена. Старый фонд, все меньше и меньше интересен покупателям. И если еще и покупается, то только в тех локациях, где давно уже ничего не строилось за разумные деньги. Это одна причина. Вторая причина остаточного спроса, это отсутствие необходимости сразу  платить за дорогостоящую отделку. Вторичная, жилая недвижимость, как правило продается в более менее жилом состоянии. Если застройщики придут к своевременному пониманию необходимости продажи квартир с недорогой отделкой, то этот фактор перетянет на их сторону очень много покупателей, убрав их с рынка вторичной недвижимости. Если общая  стоимость, и локация примерно схожи. Покупатель всегда выберет новостройку. Особенно это касается ипотечного рынка. Платить ипотеку, и сразу платить за отделку, вариант значительно более тяжелый, чем платить чуть больше по ипотеке, но не иметь проблем с отделкой.

Строительство и продажа домов в новобессергеновке

Про ипотеку.
Ипотека тоже не панацея. И рынок этот, в наших реалиях становится очень шатким. По имеющейся статистике, в некоторых городах России, ненасытные Банки, одобряют заемщиков, у которых ежемесячная выплата по ипотечному кредиту будет составлять до 60% от совокупного дохода семьи.! Это очень круто повышает риски существования самого понятия — ипотека.

Погрузка и вывоз строений

Аминь!
Достаточно одному из созаёмщиков, потерять работу, и мы (банк) получим проблемы. И таких проблем судя по всему будет много.
Эта глупость, которую банки считают допустимой, может привести к тому что к 2022 году, тотально возрастет количество проблемных займов. И ипотечный рынок просто лопнет, спровоцировав падение спроса на недвижимость еще сильнее. Что весёлым и увлекательным, может только показаться.
А на самом деле выльется в то что государство снова начнёт заливать проблемы сертификатами, и спасая своих приближённых застройщиков, будет селить в неликвидные квадратные метры всех подряд. Некоторые районы массовой и дешевой застройки, превратятся в натуральные гетто.

Строительство и недвижимость в Таганроге.

А о хорошем?
Это пессимистичный вариант который необязательно воплотится в жизни.
Более вероятно обострение конкуренции между арендой и ипотекой.
Арендная ставка на жилье будет постепенно но неуклонно выравниваться в сравнении со средним платежом по ипотеке.  И казалось-бы вот он успех, НО… Но тут большое влияние окажет новое поколение, которое отрицательно воспринимает ипотеку, и не хочет себя связывать с одним местом проживания. Такая реальность  сделает для застройщиков, очень  интересным сегмент апартаментов, под сдачу в аренду. Рынок аренды будет расти.

Строительство и недвижимость в Таганроге.

Что за глупости.?
Это не глупости. О новом поколении потребителей, стоит упомянуть отдельно. Оно в корне изменит все правила игры на рынке жилья. И на западе эти тенденции уже видны достаточно явно. Таганрог тут совсем немного отстал о Куршавеля.
В ближайшие несколько лет, основной группой покупателей  на рынке жилья, станут представители нового поколения.
Их стиль жизни, ценности  и потребительские предпочтения очень сильно  отличаются от запросов их родителей и предшественников. Они не хотят покупать недвижимость. Они не хотят связывать себя лишней собственностью, и вечно и бесконечно за нее платить. Они любят свободу, и хотят разумно ограничивать свои расходы. Им уже не интересна недвижимость родителей, их не впечатляют роскошные автомобили, и 3х комнатные дворцы с евроремонтами. Они ценят свободу, опыт, развлечения, удовольствия. Ни на что другое они не хотят тратить время и ресурсы. Минимизация приведет к необходимости удовлетворения этого спроса, к чему на рынках жилья еще никто не готов. У нас появились квартиры площадью 26 кв, м. Но это не совсем то что заинтересует новые поколения. 

Строительство и недвижимость в Таганроге.

Так о чем речь?
Жилье начнёт приобретать возможности трансформации. А в трансфорсируемом пространстве 26 кв, м это почти дворец. Проектировщикам и дизайнерам пора осваивать сферу микро жилья, с возможностью лёгкой трансформации пространства. Те квартиры которые сдаются сейчас, не подходят под такие задачи, и этот класс бюджетного жилья, доживает свои последние годы. Будущее за арендными, трансформируемыми  апартаментами. С минимумом мебели, декора и кладовок. Выбросьте наконец бабушкины 3-х литровые баллоны, вашим детям и внукам, они не нужны. Новое поколение против бесконечного потребления и накопления собственности. Это перевернет не только строительные рынки, и рынки недвижимости, это в итоге вообще очень сильно перевернет структуру потребления и производства.

строительство реконструкция капитальный ремонт Таганроге Ростов на дону, Крым и так далее

Что же делать в такой ситуации застройщикам?

Сидеть тихо. Ждать сюрпризов от правительства, и строить  небольшие проекты, в локациях с высокими ожиданием нового жилья.
От комплексного освоения территорий, возможно придется отказаться, и  переключаться на точечный поиск интересных локаций. В любых городах стоит уделять внимание, недооцененным районам, в которых за последние годы не строилось ни одного квадратного метра жилья. И тем более это жилье должно соответствовать меняющимся запросам потребителя. Выживут  те застройщики, которые от большого размаха, вовремя  перейдет на микро проекты. Предварительно избавившись от своих неликвидных глобальных проектов. 

Придется повышенное внимание уделять маркетингу и аналитике, просчитывать локацию и предельный предполагаемый объем продаж в точечной локации. Ориентируясь на полученные данные, придется считать потребительский спрос, в единицу времени, и не допускать долгостроев и растягивания проектов на срок более чем — 2 года. При проектировании и согласовании проекта, еще на стадии подготовки,  придется учитывать историю и объемы продаж, в выбранной локации. В общем придется думать..

Строительство и недвижимость в Таганроге.
 Мне все равно, я строю коттеджи!!
Поздравляем! Все что было сказано выше, касается рынка многоквартирных домов. А в Таганроге огромная доля недвижимости, это индивидуальные дома. Что же творится в этой области? Да в принципе все тоже самое, но со своими особенностями.
В Таганроге резко сократилось индивидуальное жилищное строительство. Частные застройщики практически перестали что-то строить. Продать участок земли, сейчас событие удивительное и редкое, сродни чуду. Ну если конечно не даром. Как-то еще работают  застройщики, штампующие дома под ипотечников, но и у них сроки оборачиваемости капитала,  ушли за неприемлемые рамки.  Строить стало невыгодно, долго, скучно. 

Строительство и недвижимость в Таганроге.

А как-же коттеджные поселки?
Кстати а где они? Проекты коттеджных поселков, все как один повисли в воздухе, и замерли в ожидании. Они вообще в Таганроге почему-то не приживаются. Не принимает их земля местная.

Строительство и недвижимость в Таганроге.
Почему так происходит? 
Наивный вопрос, почему в Таганроге слабо приживается формат коттеджных поселков. Кто-то скажет что все очевидно, потому что нет спроса. Тут я буду возражать, спрос на дома как раз есть. Но не на все. Качественное и относительно дорогое по местным меркам жилье, продается и вполне себе спросом пользуется, он в разы ниже чем раньше но он есть. Но для того чтобы попасть в этот спрос, должны совпасть некоторые моменты. Проект, локация, окружение, концепция. Проект, это самое простое. Даже заострять внимание на нем пока не стоит.
Локация. Это то что в большой степени определяет спрос. Есть спрос на современные дома с качественной архитектурой в центре. А есть ли предложения таких домов? Практически нет. Вернее совсем нет. Дорогая земля, не способствует строительству в центре, или других местах. К тому же на данный момент основная часть клиентов из этого сегмента предпочитает купить готовое, и не тратить время на строительство. 
Если вы захотите купить хороший, современный дом, то вы легко обнаружите, что центр занят сильно переоцененными домами, древних годов постройки, архитектура и планировки которых уже давно ни кого не привлекают.
А цены только отталкивает. 
Дом который вам понравится, скорее всего вы найдете там где недорогая земля, и скорее всего это будет одно из садовых товариществ. Но там жить готовы далеко не все. От того и цены ограничены локацией, которая не вдохновляет. Хотя продавцов оптимистов, там более чем достаточно.

Строительство и недвижимость в Таганроге.

Не может быть!
Есть локальные исключения. Но, дорогой особняк среди старой, убогой застройки, тоже совсем не каждого может прельстить.  Дорогие дома должна окружать соответствующая им инфраструктура, и архитектура. Только тогда они будут стоить столько за  сколько их пытаются продавать там, где этой инфраструктуры не было и нет. 
При строительстве современного коттеджного поселка. Главное это даже не его расположение. Самое главное это концепция поселка. Будет концепция, будет спрос на жилье в нем. Концепция это по меньшей мере идея поселка, инфраструктура посёлка, которая кстати не подразумевает ничего особенного и супер дорогого.
Также важен единый архитектурный стиль, который в большой степени и будет задавать концепцию посёлка.

Строительство и недвижимость в Таганроге.

Зачем нам это надо? И так разберут!
При таких условиях, поселок будет пользоваться большим спросом. Собирая вокруг себя покупателей, и оттягивая их из ранее более привычных им районов. Дома в таком посёлке будут продаваться, и иметь в нем дом, будет казаться хорошей идеей.  Даже не смотря на его расположение, если конечно у этого расположения, нет очевидных и глобальных минусов.
При таких условиях, дома в поселке будут достаточно дорогими. Это конкурентное преимущество, искусственно создаваемое на стадии планирования. Какое преимущество у Северного, Западного, Андреевского итд? Глобально ни каких, покупатель выберет то что ему покажется хорошей, приемлемой идеей и все. Такой подход не очень правильный, и это видно уже сейчас. Концепция помогает покупателю сделать выбор, и оборачивает предложение в красивый бантик. Но.. это Таганрог.
То что в Таганроге строится сейчас, далеко от соответствия всем этим пунктам. Качественные дома строятся в не самых удачных локациях, и в не самом удачном окружении.
Локально построенные качественные дома, в хороших локациях дорого не продаются. По причинам описанным выше. Эти дома ни чем не привлекают покупателя. Если речь конечно не идёт только о низкой стоимости. Но конкурировать только ценой, можно торгуя майонезом, и то не долго. В прочем и такие примеры уже тоже единичны.

Строительство домов в таганроге и ростове на дону фото.

А что тут скажет новое поколение?

Да в принципе тоже самое. Оно выберет микроформат. Коттедж, открытой планировки размером 6Х6 метров, будет максимальным вариантом. И то если вы еще уговорите их купить его в собственность. Новое поколение скажет — 6 соток? Зачем так много? мы не хотим выращивать капусту, 2 сотки, вот самый ходовой размер участка будущего, и то это много. Микро дома, мини дома, таунхаусы, на маленьких участках земли. Так будут выглядеть популярные коттеджные поселки, уже через 10-15 лет. Для того чтобы было где поставить столик,  не нужны большие участки земли. Энергонезависимость и низкие расходы на содержание, будут гораздо важнее. Так что в своих дворцах, площадью 100-150 кв.м приготовьтесь жить сами. 

разгрузка машины с блоками

А как там красавец Таганрог?
Как и при Чехове! В Таганроге, в сфере коттеджного строительства, до сих пор царит каменный век.  Единственный не до конца удачный пример, поселок — «Новый город» хорошо стартовавший, не смотря на высокую стоимость жилья. Но предсказуемо заглохший.
Благодаря городской администрации, имеет теперь не самый презентабельный вид. Других каких-то заметных проектов в этой сфере не предвидится. Самый крупный из новых микрорайонов с коттеджной застройкой, это Андреевский, но у него тоже четко видно отсутствие какой либо концепции. А поэтому, это просто микрорайон, и повод жить в нем каждый должен искать для себя самостоятельно. Концепция же, изначально покупателю дает этот повод, и отвечает на его вопросы, максимально стараясь убрать все сомнения, и помогая ему  сделать выбор в пользу именно этого предложения.  Локальные, точечные проекты в сфере ижс поэтому и неинтересны покупателям. Нужно много думать самостоятельно. А это не все любят. Концепция, правильная концепция делает место популярным и престижным. Все остальное может продаваться только за счет своей низкой стоимости.
Хорошим примером концепции поселка служит «Немецкая деревня» в Краснодаре. Ничего особенного, кроме архитектуры и самой концепции там нет, но спрос есть и многое распродано еще на стадии закладки фундаментов. У нас-же к сожалению, такой подход еще не прижился, и в ближайшие годы скорее всего не приживется. Таганрог постепенно стал городом не интересным для вкладывания денег, и тем более в недвижимость. Сколько такая ситуация продлится непонятно, но скорее всего это надолго. Но хотя и в этом есть плюсы, (что еще делать когда вокруг столько минусов? Искать плюсы..) можно очень недорого купить, или построить себе качественное жильё. Которое при улучшении экономического климата в стране, может сильно подрасти в цене, за достаточно короткое время. Вот только вопрос, когда улучшится этот климат, останется открытым. Ответа на него нет, и похоже еще очень и очень  долго не будет… 

Другие разделы сайта.