купить дом в Таганроге

Как выбрать дом?

Речь пойдет о новостройках, в Таганроге и Ростове на Дону. Возможность жить в собственном доме привлекает многих людей по самым разным причинам. Кто-то хочет иметь жизненное пространство не ограниченное четырьмя стенами, кто хочет иметь сад, огород, бассейн и так далее, причины не важны, важно что бы это желание было подкреплено возможностями. Частный дом всегда дороже квартиры и изначально в покупке, и позже в эксплуатации, содержании, отделке и благоустройстве. Но и удобств он предлагает на порядок больше.
Когда вы задумываетесь об идее иметь дом, перед вами встает вопрос, покупать землю и строить дом, или купить готовый дом. Купить дом проще, но однозначно дороже. Не на много, но все зависит от дома, и ваших дальнейших планах на его благоустройство. Вопрос строительства затрагивать не буду, расскажу о том как купить готовый дом.
Имеется в виду новостройка, построенная для продажи одним из десятков застройщиков в Ростове-на-Дону, Таганроге или пригородах.

купить новый домСразу уточню, с этим домом все в порядке, не помню по какой причине я его смотрел, но мало ли. Может он все еще продается.


Сразу открою страшную тайну, новостройки это дорого, это дороже чем покупать дом или даже квартиру на вторичном рынке. На вторичном рынке дома и квартиры, часто, изначально продаются дороже, но там уже все доделано, все достроено и можно жить.
А покупая новостройку, вы покупаете заготовку для дальнейшего вкладывания денег.
Если вы покупаете дом за 3000000 рублей, вы должны быть готовы вложить в него еще 3000000 рублей, или сразу, или в ближайшие годы. Это при том что купить примерно равноценный дом на вторичном рынке, можно за 5000000 рублей. Цифры как вы понимаете условны, но они отражают текущую реальность.
Купив новый дом, в состоянии стройвариант, вам еще предстоят последующие, очень немаленькие расходы.

  • Отделка дома.
  • Возможно переделка отопления.
  • Вероятно замена окон и дверей с самых дешевых, на нормальные.
  • Ограждения участка.
  • Возможно коммуникации.
  • Благоустройство своего участка. Деревья, газоны, дорожки, хозпостройки, возможно гараж, беседка, итд вплоть до бассейна, который вы возможно тоже захотите.

Дом выбрать и купить не сложно, главное изначально адекватно оценить свои возможности, бюджет, и предстоящие расходы. А дальше просто, выбирайте то что помещается в бюджет и нравится.

Первое и главное, дом должен вам нравится. Вам должна нравится его планировка, вам должен нравится участок и его месторасположение, вам должен нравится его внешний вид, и вам должна нравится его цена. По крайней мере она должна вас устраивать. Чем больше этих условий сойдется на одном конкретном коттедже, тем сильнее будет стимул купить именно этот конкретный дом.
Но сначала нужно убедится в том что вы платите за то что не доставит вам в будущем множество хлопот.
Первый вопрос юридический, тут карты в руки юристам или риелторам которые должны проверить документы и обеспечить безопасность покупки.
Не забывайте, вы платите большие деньги, и вы должны сами заботится о безопасности и юридической чистоте сделки.
Компромиссы возможны, но вы должны о них знать заранее. Поэтому, эту часть оставим юристам.
Нас интересует техническая, строительная часть.
Первое, коммуникации.
Они или есть или их нет.
Если они есть, они должны быть подключены и полностью узаконены, на что должны быть соответствующие документы. Если коммуникаций нет, нужно точно убедится в возможности их подключения.

падает стена дома
Несколько вдохновляющих примеров.
При покупке участка в Петрушино (пригород Таганрога) продавец утверждал что канализация идет прямо по улице. Покупатель ответом был удовлетворен, и дальше вопросов не задавал. То что по улице идет канализация это правда, как и то что это канализационный коллектор высокого давления, это тоже правда, ну а то что в него невозможно подключится, даже при очень большом желании, это уже неприятная правда. Но вопрос задан, ответ получен.
Пример с водой.
Иногда, на вопрос идет ли по улице водопровод, продавец честно отвечает что идет. Не уточняя что это летний водопровод, по которому летом иногда подается вода для полива. Такое иногда встречается в пригородах и на садовых участках.
Пример с газом.
Покупая дом без подключенного газопровода, вы посмотрев на то что газ есть везде, у всех соседей, по умолчанию решите что проблем с его подключением не будет, иногда это так. А иногда возможности газопроводов исчерпаны, и новый дом к нему подключить уже невозможно. И вы, купив дом, или остаетесь без газа, или будете вынуждены менять сотню метров газопровода, для того что бы по нормативам иметь возможность в него врезаться. При чем все это, естественно за ваши деньги.
С электричеством как правило проблем нет, оно скорее всего уже будет подключено, так как не имея на участке электричества сам дом построить было бы сложно.

Кстати проблемы с коммуникациями чаще всего решаемы альтернативными способами. Только ГАЗ, применительно к отоплению, заменить сложно, все остальное вполне возможно.
Канализацию легко вам заменит септик, или заводского изготовления или построенный уже на месте из кирпича, бетона и так далее. В пределах 100000 рублей эта проблема решается практически везде.
Отсутствующий водопровод, может заменить скважина. Бюджет на ее устройство от 60000 рублей, если уже с насосами, автоматикой итд, то вполне возможно уложится в 100000 рублей.
Заплатить в итоге 200000 рублей, за то чтобы забыть слово водоканал, на всю жизнь, не так уж и дорого.
С газом, или его отсутствием, придется думать серьезно, альтернатив много, но лучше все же чтобы он был. Меньше хлопот в будущем, да и как правило газовое отопление обходится дешевле.
Радио думаю вам не нужно, а проблему интернета можно решить мобильными способами.
Идем дальше.
Место расположения дома.
В городе, некое подобие дорог, скорее всего будет, за городом не всегда. Если вы планируете жить в доме постоянно, то следует подумать как вы будете передвигаться по условно существующим дорогам, после дождя и снега.
Застройщики, строящие целыми поселками, часто, стоимость дороги включают в стоимость земли, или дома. Если дорога уже есть, это хорошо. Если асфальта нет, но застройщик обещает что вот вот он будет, но это ни где не отражено, и не подкреплено подписями и печатями. То значит дорога будет, может быть, когда нибудь. А может и не будет, что более вероятно.
И эта грунтовка, раскисающая после каждого дождя, теперь ваше ежедневное приключение. Не хотите, не проблема, любая дорога за ваши деньги. Это тоже вариант, но это стоит дорого.
И можете не рассчитывать на то, что, скинувшись с соседями, вы совместными усилиями этот вопрос закроете.
Как показывает практика, в России, людей, мало волнует что творится за пределами их участков. Свалка? Отлично. Нет асфальта? А зачем он? Нам и так нормально.

Едем дальше, с вышеперечисленными вопросами разобрались, можно и к самому дому перейти.
Но подойти к дому мы не сможем, не пройдя забор, ворота, калитку. Они есть? И они вас устраивают? Отлично, тема снимается. Если их нет, а именно так без ограждения участка, часто новостройки и продаются, тогда берите в руки калькулятор.
Минимальные расходы на то чтобы поставить забор из профнастила, ворота, калитку. На участок 6 соток, это примерно 250000 рублей. Это минимум, без каких-либо изысков. Если хотите что бы было красиво. Тогда нужно по фасаду делать капитальный кирпичный забор, или забор на кирпичных столбах с деревом или кованной решеткой.
Вариант красиво это ни как не меньше 350000 рублей сразу, или по прошествии некоторого времени. Жить без ограды можно долго, но не очень комфортно. Стоимость красивого, качественного, капитального, кирпичного забора, с хорошими воротами, электроприводами итд. Если ставить такой забор по периметру всего участка, это примерно от 600000 рублей минимум.
Это очень оптимистичные цифры, главное чтобы они для вас не были сюрпризом.

Тоже самое касается и благоустройства участка. Дорожки, газоны, плитка, бордюры, отмостки дома. Все очень минимально, лишь бы можно было нормально жить, постепенно приводя все в достойное состояние, в соответствии с планами которые вы строили задумав купить дом. В общем смело плюсуйте к предстоящим расходам еще 250000 рублей.
И не думайте, что стоимость заборов вы поделите с соседями. Соседний дом может продаваться еще лет пять, да и соседи могут сказать что забор это ваши проблемы, а им для счастья достаточно и сетки рабицы.

Также я не советую заранее рассчитывать на то что все это, вы сделаете сами, и дорожки и заборы и все остальное. Во-первых строительные работы это нелегкий труд, строительные материалы это как минимум большая половина стоимости, лечение больной спины будет тоже стоить денег. А еще, нужно будет находить время на то чтобы иногда появляться на работе, и зарабатывать деньги на финансирование всего этого благоустройства.
Все не так просто, про то что дорого, я уже упоминал.

Ну вот наконец мы добрались и до самого дома.
Это самое интересное.
Вы наверное рассчитываете увидеть прекрасные итальянские, немецкие итд строительные материалы. Идеально ровные, красивые стены, дубовые конструкции кровли. Ступени отделанные мрамором.

Стоп, а вы какой дом искали? Недорогой стройвариант? Или элитный особняк под ключ?
Если элитный особняк, с отделкой мрамором, и старинным кирпичом, то о каких заборах из профнастила я тут пишу? Как вы вообще умудрились дочитать до этого места?

В сфере дорогого, элитного жилья, немного иные критерии, то о чем я написал, к элитным домам не относится. Там другие правила, другие, технологии, другие материалы и главное другая цена.

Я пишу о коттеджах бюджетного и среднего класса, которые составляют 99% всего рынка, и которые вы выбираете ориентируясь в 95% случаев на разумную стоимость, а не на их элитарное качество.
Поэтому, чем меньше идеалистических ожиданий, тем проще вам будет выбрать дом, и тем дешевле он вам обойдется. Условно дешевле. Понятия дешево, и даже просто недорого, даже в бюджетном секторе не существует. Существует понятие разумной, адекватной стоимости. И разумного, адекватного уровня качества, не снижающего прочности и долговечности конструкций покупаемого дома. На другое, изначально лучше не рассчитывать.
Так что итальянского кирпича, дальше не будет. Но это не значит, что нужно закрывать глаза, на откровенную халтуру. Ее быть не должно, даже в недорогих домах, которые вы посмотрите. А куда в них заглянуть, и на что обратить внимание, я ниже расскажу.

Но снова мы отдалимся в описании, от самого дома, и попробуем понять что под домом. Грунт под вашим домом. Вы должны четко понимать на каком грунте, в каком месте стоит покупаемый вами дом. Вы также должны адекватно оценивать рельеф территории, и понимать что если рядом река, то скорее всего на участке высокий уровень грунтовых вод. Это означает что нужно уделить особое внимание фундаменту, его типу и его адекватности применения в этом месте, относительно веса, конструкции и этажности дома. Так же в данном случае критично качество гидроизоляции. А возможно и наличие или отсутствие дренажных систем. Это уже все очень индивидуально и универсальных рецептов тут нет, смотрите по ситуации.
Рельеф участка.
Если вы в низине, значит в сильный дождь вся вода будет стекаться к вам, а зимой снег будет наметать огромные сугробы, которые начав таять опять же в виде воды будут стремиться попасть к вам на участок. Если вам не нужно столько воды, вы должны представлять себе как вы со всем этим будете справляться.
Так же неплохо получить у продавца геологию участка, но идея скорее всего провальная. Геологию делают очень редко. Если к примеру это коттеджный поселок, то она скорее всего есть, но одна на несколько гектар. И то что вы там увидите, это не более чем средняя температура по больнице.
Да и пробурив десяток скважин, всей картины не увидишь. Полную картину дает только георадар, его в коттеджном строительстве применяют редко. Но именно он может дать полную картину того что находится в глубине земли, под вашим домом.
Он легко найдет пустоты, неплотности грунта, грунтовые воды, старые коммуникации и даже сундуки с золотом. Для поиска этих сундуков, его чаще всего и применяют, так что шансов что у продавца будет карта составленная именно на основе данных геосканирования, почти нет.
Вы можете и сами заказать такое исследование участка. Это относительно недорого. Но скорее всего не станете этого делать, по понятным причинам.

А вот если вернутся к вопросу покупки элитной недвижимости, я бы такое исследование сильно рекомендовал заказать. Очень обидно будет, если домик купленный за 150000000 рублей, лет через десять треснет пополам, потому что одним углом был поставлен на грунт с низкой плотностью, или пустотами, и это было не учтено при расчете фундамента. В общем будет обидно но поздно. Мы же просто осмотрим фундамент.

Фундамент должен быть, по меньшей мере. Не поверите, но я иногда видел дома где была его видимость, торчащая из земли, а на глубине 30 см уже не было ничего, кроме чернозема. И это была не плита. Это результат экономии. Нужно сказать честно, все застройщики экономят. Но далеко не все они дураки. В строительстве можно экономить разными способами, но далеко не везде.
Очень немногие застройщики страдают такой экономией на уровне маразма. Но кто гарантирует то что вы на такого точно не попадете?
Поэтому, фундамент это важно. Спросите у продавца или застройщика все данные о фундаменте. Их не может не быть. Сейчас многие этапы работ даже фотографируют, чтобы потом не доказывать покупателю, что все сделано именно так, а не кое как. Если данных по фундаменту нет, то скорее всего и фундамента там нет, ну или вы имеете дело с риелтором который не имел отношения к самому строительству этого дома.
Поэтому, неплохо, найти того кто строил, посмотреть проект, если он был, и поинтересоваться соответствием проекту всех конструкций дома, часто они далеки от проектных, и максимально упрощены. Если в плане информации все совсем плохо, то можно попросить продавца выкопать приямок у фундамента, если это возможно. Это не панацея, вы увидите его глубину, но не увидите его ширину и степень армирования, но это лучше чем неприятные сюрпризы. Если фундамент есть и заглублен хотя-бы на метр, это уже хорошо. Заодно вы сможете оценить гидроизоляцию фундамента, это критически важно, если дом расположен на участке с высоким уровнем грунтовых вод. Если вода далеко, на гидроизоляции особо ни кто не заморачивается, это плохо, но это не критично, при наличии нормально сделанных отмосток. Если гидроизоляция есть, а грунтовых вод нет, то можете быть уверены что все сделано качественно, и в соответствии со всеми нормами и правилами.
Я вот только сильно сомневаюсь что продавец разрешит что-то раскапывать, но в любом случае найти способ убедиться в наличии и качестве фундамента нужно.
Фундамент можно усилить, это возможно, но опять-таки, вам нужен такой дом? Если вы его уже купили, дело другое, если нет ищите другой дом, пусть этот купит оптимист думающий что он за недорого все исправит.

Но будем считать что с ним все в порядке. В любом случае, мы умеем ремонтировать треснувшие стены и фундаменты, так что если что-то случится, позвоните потом нам.

кирпичная кладка

По внешнему виду наружных стен, писать особенно нечего, если они вам нравятся то и хорошо. Вариантов облицовки чуть меньше чем миллион и все их не описать. Если это кирпичная кладка, то она должна быть ровной, и она не должна иметь трещин. Если трещины есть, это должно быть отражено в стоимости дома и отражено очень ощутимо. Так как вам потом с этими трещинами жить и бороться. И ни кто не знает откуда и почему они взялись, и как поведут себя позже. В любом случае если только что построенный дом, дал трещину, то это плохой признак. Если дом не одноэтажный и с бетонными перекрытиями, то это очень, очень плохой признак.
По хорошему, увидев трещины хорошо бы сразу проститься с продавцом, и поехать смотреть следующие дома, но и трещины не всегда страшны, и место и цена, иногда очень привлекательны. Тут решать уже вам. Но лучше проконсультироваться со специалистами. Хотя скажу сразу, без серьезных исследований это тоже самое что и гадание на кофейной гуще. Прогнозировать поведение и искать причины появления трещин на глаз, дело неблагодарное.
Кстати, еще хуже, если вы видите следы заделанных кое как, и кое чем, трещин. Которые продавец не старается афишировать. Это значит что он уже понял, что дом трещит по швам, и от него нужно срочно избавляться. Это или повод для серьезного торга, или повод не продолжать дальнейший осмотр дома. Но мы продолжим.

Заходим в дом.
Посмотрите налево, посмотрите на право, а лучше под ноги, можно споткнутся. На полу обычно черновая бетонная стяжка, поинтересуйтесь ее толщиной, армированием, наличием гидроизоляции под ней и утеплением. И надейтесь на честные ответы.

Теперь можно оглядеться по сторонам. Что мы видим вокруг?
Оштукатуренные или неоштукатуренные стены.
Если они оштукатурены, вам остается только убедится в том что они оштукатурены нормально, хорошо и ровно. Штукатурка по маякам это плюс, значит на ней не экономили.
Если стены не оштукатурены то мы увидим больше. Но сразу к расходам которые предстоят, смело плюсуем тысяч 200 на штукатурные работы, и шпатлевку стен. На доме в 150 кв.м маловероятно что она обойдется вам дешевле. Но за право увидеть голые стены, это нормальная цена. Под штукатуркой могли скрыть все что угодно. Потому вернемся к стенам.

швы в стенах из газобетона

В кирпичных перегородках не должно быть швов не заполненных раствором. В блочных тем более. Внимательно осмотрите вертикальные швы, они часто бывают просто пустыми, особенно это касается газобетонной кладки. Так же стена не должна напоминать припев песни — я его слепила из того что было. Если это более менее допустимо в кирпичной кладке, когда использованы разные виды кирпича. То это совершенно недопустимо в газобетонной стене, где горе строители, чтобы не резать лишний раз блок, могут докладывать местами участки кирпичом. Там где газобетон смешан с другими материалами, там стена может лопнуть. Может лопнуть не сильно, а может сильно, но скорее всего она лопнет.

Естественно стены должны быть ровными, можно взять уровень и прикинуть их отклонение на всю высоту, это даст вам ценные знания, о будущих слоях штукатурного раствора, для их выравнивания.
Так же, если еще нет штукатурки, вы по верхней части внешних стен, и некоторых несущих перегородок, увидите армопояс. Это железобетонный армопояс перераспределяющий нагрузку от перекрытий или кровли. Его отсутствие говорит о низком качестве строительства дома. При наличии бетонных перекрытий, это совсем недопустимо. В доме обязательно должны быть армопояса. Межэтажный армопояс и подкровельный армопояс. Так же, если фундамент дома или цокольный этаж, построены из блоков фбс, по этим блокам тоже должен идти армопояс. Его наличие критически важно, если его нет, то этого уже ни как не исправить, и вероятность появления проблем, равна ста процентам, вопрос только во времени до их появления.
Теперь обратите внимание на перемычки проемов, они бывают разной конструкции. В кирпичных стенах они могут быть кирпичными, по стальным уголкам. Или монолитными железобетонными, что гораздо лучше. В стенах из газобетона применение уголков нежелательно, перемычка проема в стене из газобетона, должна быть или монолитной, или же газобетонной, заводского изготовления усиленной бетонной армированной вставкой.

деревянное перекрытие

Перекрытия.
Межэтажное перекрытие. Оно бывает монолитным, сборным из плит и деревянным (новые технологии типа Марко, исключим). Два первых, вопросов особенно не вызывают. А вот к деревянным стоит присмотреться. Можно поднявшись на 2й этаж хорошо так подпрыгнуть, и почувствовать вибрацию. Если она есть то это с вами навсегда. Весь этаж у вас будет ходить ходуном, и представьте что вам его еще предстоит нагрузить тоннами мебели. Если стены газобетон, в местах заделки балок деревянных перекрытий он может лопаться.

кровля дома
Деревянные межэтажные перекрытия, допустимы только в следующих рамках. Пролет не более 5 п.м. а лучше 4 п.м. балки сечением 100Х200 мм с шагом не более 60 см друг от друга. Черновой настил доска от 40 мм. Только такое перекрытие относительно нормально себя будет чувствовать. Если видите перекрытие по балкам 50х150 мм можете дальше не подниматься, или же начинать подсчитывать расходы по его переделке и усилению. Мне рассказывали как однажды такое перекрытие рухнуло, сразу после того как на 2 эт занесли мебель.
Есть достаточно прочные перекрытия на основе деревянных двутавровых балок, и деревянных ферм. Но увидеть их в доме построенном на продажу скорее всего не получится. Это недешево, и потому так делают в основном когда строят для себя. В любом случае, деревянные перекрытия крайне не практичны. В капитальном доме им вообще не место. И по стоимости, в итоге, с верхним настилом, нижней подшивкой, изоляцией итд, они обойдутся не дешевле бетонных. Только в данном случае, все эти доделки перекрытия, оплатите вы сами, изначально засмотревшись на низкую стоимость продающегося дома. Она потому и низкая, потому что в него еще придется вложить пару миллионов.

Поднимаемся выше.
Чердачное перекрытие. Грубо говоря потолок последнего этажа. С ним все проще. Чердак не эксплуатируемый и особая жесткость чердачному перекрытию не важна. Часто по балкам 50х150 мм просто подшивают гипсокартон и все. Это худший вариант. Гораздо лучше если потолок подбит доской 25 мм толщиной. А потом уже можно подшивать его гипсокартоном, натяжными потолками итд. Не забыв только о хорошей пароизоляции и утеплении. Толщина утеплителя на потолке минимум 150 мм. Если то что вы видите, далеко от того что вы тут читаете, готовьте калькулятор, считать предстоящие расходы на очередные доделки. Без этого ни как, в комнатах последнего этаже зимой будет холодно, летом жарко. А зимой у вас вообще с потолка может начать капать конденсат, полностью испортив только что сделанную отделку, и покрыв все деревянные конструкции плесенью.

кровля дома

Кстати о конструкциях кровли.
Словами тут особенно не обойтись. Но чисто внешне качество конструкций можно оценить. Если все сделано аккуратно, из обрезной доски, все выглядит нормально и не пугает внешним видом. То скорее всего все в норме. Возможно вы даже увидите на кровельных конструкциях оттенки красного цвета. Это совсем не красное дерево, это антисептик, в лучшем случае. А в самом простом, это краситель от антисептика. Но это тоже не страшно, хоть так хоть эдак любой антисептик нанесенный не в заводских условиях, работает не более 3-5 лет. Дальше он просто украшает доску красным оттенком своего красителя.
Экономный застройщик просто экономит вам эти 3-5 лет на ожидание. Покупая вместо антисептика, только краситель для него , благо продаются они отдельно.

утепление потолка

Но это тоже не повод для паники, если есть желание, садовым распылителем обработаете деревянные конструкции антисептиком самостоятельно. А если нет желания, то с ними и так, лет 70 ничего не случится. Естественно если кровля не будет течь, что упоминать относительно нового дома, по моему лишнее, это и так понятно. Сам материал кровли тоже очень разный, плюсы и минусы каждого описывать в статье смысла нет.

Он уже есть, и он теперь будет, пока вы не решите его поменять. Так что тут вопрос только в том нравится он вам, или не нравится. Но помните, дом под кровлей из красивой мягкой черепицы, при всех равных, будет дороже чем под металлочерепицей. Она сама по себе дороже, и дороже на много, и это будет отражено в стоимости дома.

мансардная кровля

Так же рекомендуется обратить внимание на входную дверь. Ее скорее всего придется менять, так как высока вероятность того, что это самый дешевый китайский Китай, из бумажного металла, набитый остатками бумаги, которая не пошла на производство китайской стали.
Если же дверь стоит хорошая, вам повезло с застройщиком. Тогда есть смысл обратить внимание и на окна, толщину профиля, стеклопакеты, марку, и качество их установки. Если застройщик не экономил на входной двери, вполне возможно что он и на окнах не стал экономить. Ну а если дверь как я описывал, то смысла смотреть окна нет. Просто сразу решите кому вы их подарите, и приплюсуйте к предстоящим расходам, еще минимум 150000 рублей, на более менее нормальные окна, и хорошую входную дверь.
В общем это только то что можно увидеть сразу, есть еще места на которые нужно обратить внимание. Это отопление, разводка труб, электропроводка если все это конечно есть, но невозможно объять необьятное.
Технологий строительства и строительных материалов очень много, и к примеру то что важно в кирпичном доме, того просто нет в монолитном доме, а то что важно для каркасного дома, то совершенно не важно для дома из блоков. Всего, относительно каждой технологии, я описать не смогу при всем желании. Потому на этом пока все, если вас будет интересовать какой ни будь конкретный вопрос, просто позвоните, или пишите, все консультации бесплатны.
А лучше всего, при осмотре дома, берите с собой толкового и хорошо знакомого строителя. Но помните главное правило — Если приглашенный вами строитель, не обхаил работу всех предыдущих строителей, гоните его в шею, это не настоящий строитель.

Другие разделы сайта.

 

Если эта публикация оказалась, вам полезной, поделитесь ей в соцсетях.