Как покупать недвижимость, как проверять недвижимость, на что стоит обратить внимание при осмотре,  и когда стоит подписывать акт, приема передачи недвижимости, а когда стоит повременить.

— Сколько недоделок Вы обнаружили в новой квартире?
— Пока одну!
— Это же классно! А какую?
— Никак не могу открыть входную дверь.

Это очень оптимистичный, и короткий, перечень рекомендаций.
Покупка квартиры в новостройке, или же частного дома, крайне ответственный момент. Вы расстаетесь с большой суммой денег, и соответственно вправе рассчитывать, что бы качество покупаемой недвижимости соответствовало ее стоимости.
Часто качество выполнения работ и огромное количество недоделок, могут испортить настроение на долгое время. Новостройки передаются покупателю, в таком состоянии, что иногда смотришь и удивляешься, как такое можно было сделать. И почему сразу не исправить то, что после завершения работ исправить уже сложно и дорого.
Обычная практика, кое-как проложенные трубы, если они есть вообще, входная дверь из консервных банок, если вы еще сможете ее самостоятельно открыть, что уже должно вселять оптимизм. Электропроводка, которую проще переложить заново, чем разобраться в существующей. Не заделанные стыки, межэтажных перекрытий, кривые перегородки. Сквозные дыры и щели в соседние помещения!! Ну не любят каменщики, заполнять вертикальные швы кладки, вот не любят и все!! А каменщики они такие, с ними лучше не спорить. Масоны, одним словом))
На индивидуальные дома и коттеджи, построенные на продажу вообще страшно смотреть. Если в строительстве многоквартирных домов, есть хоть какой-то государственный контроль и обязательные этапы проектирования и экспертизы проекта. То, частные застройщики, строящие дома на продажу, строят, что хотят и как хотят, сильно, не напрягаясь в плане прочности конструкций и качества применяемых материалов. Не все конечно, но большинство.
Тут уже все зависит от совести застройщика, а судя по тому, что я вижу повсеместно, в Таганроге с добросовестностью у наших застройщиков часто возникают проблемы. Хочется и дешево построить, и создать видимость качества, но так не бывает, поэтому дешево побеждает в 90% случаев.
Я знаю многочисленные случаи проседания фундаментов, лопнувших стен, и даже завалившихся деревянных перекрытий, которые рухнули после того как на второй этаж занесли и расставили мебель. Естественно иногда есть объективные причины таких последствий, но чаще всего, это просто следствие откровенной халтуры и экономии на каждом гвозде и на каждом мешке цемента.
Поэтому, первое и самое главное фундамент. Дай бог, если фундамент сделан на совесть, это-то от чего зависит прочность и долговечность всего дома, а опыт подсказывает мне, что часто, сильно экономят именно на нем, так как потом сложно проверить правильно ли он был сделан и рассчитан. Даже глубину заложения фундамента никто не станет проверять при покупке нового дома. И кстати совершенно зря.
И так на что стоит обратить внимание. Если это индивидуальный дом, то начните с проверки фундамента. При необходимости, если есть сомнения, проверьте глубину его заложения, выкопав приямок у стены дома. Ага, придется копать самому, или нанять какого нибудь работника. Возможно, даже придется разрушить часть отмостки. И еще, возможно, что продавец дома не разрешит вам этого делать. Тут два варианта, или он оптимист, и думает, что за его домом покупатели выстроятся в очередь, или же там просто этого самого фундамента нет.
Дальше уже не важно, дом это или квартира, все важные моменты и там, и там, примерно одинаковы.
Если есть договор с застройщиком, а если это долевое строительство то договор есть. Начните с изучения договора и точно определитесь с пунктами, описывающими степень готовности передаваемой вам недвижимости. После этого, досконально по пунктам проверьте фактическое выполнение всех работ, вплоть до асфальта во дворе и установки детской площадки.
Если написано входная дверь, то она, по меньшей мере, должна быть, если не указано какая именно дверь, то готов поспорить что она будет самой дешевой, которую вам все равно придется менять.
Проверив полное соответствие всех пунктов договора фактическому состоянию объекта, переходите к проверке качества выполненных работ.

Проверьте, как установлены окна и двери и работоспособность всей фурнитуры.
Обратите внимание на заделку стыков плит перекрытий, утепление чердачного перекрытия, если квартира на последнем этаже. Обязательно потребуйте у застройщика документы на счетчики, водомеры и отопительный котел, если конечно установка этого оборудования входила в договор.
Обратите внимание на толщину межкомнатных перегородок, очень часто вместо 12,5 см (в полкирпича, что тоже очень мало) они могут быть по факту 6.5 сантиметров (в четверть кирпича) это признак того что на вас сэкономили. Не критично, но неприятно, и уже звукоизоляция считайте, сильно ухудшилась, вернее ее просто не стало. Хотя так возможно веселее.
Из помещений должен быть убран строительный мусор, штробы под трубы, должны быть заделаны, дырок в полу к соседям ниже, и выше быть не должно. Я почему то всегда их нахожу, может что то в законах поменялось, и они теперь признаны дополнительной вентиляцией..

IMG_2207

После подробного осмотра и проверки соответствия всех пунктов, вам следует решить стоит ли конфликтовать с застройщиком, и требовать устранения всех недоделок, или же закрыть на них глаза.
По опыту скажу, недоделки есть всегда! если они мелкие, то чтобы не раздувать конфликт, и не затягивать сроки приема передачи собственности, на это можно закрыть глаза. Но, если это серьезные недостатки и недоделки, устранение которых может вылиться для вас в ощутимые расходы, то стоит потребовать их устранения силами застройщика. И только после того как они будут устранены, только тогда, подписывать акт приема-передачи. Иначе, поверив на слово, что, дескать, все доделаем, вы рискуете остаться с этими недоделками, так как у застройщика вы, как правило, не одни, и проблем подобных вашим полно у всех. Про вас, он может и забыть, что, скорее всего и случится.

Это только самые главные, лежащие на поверхности рекомендации. Дома строятся по самым разным технологиям. И каждая технология, имеет свои тонкости и нюансы, которые вам придется изучить, если вы серьезно относитесь к процессу выбора недвижимости, для каких бы целей она не покупалась.

Комаров Игорь Васильевич.
Консультации. Строительство, Таганрог, Ростов на Дону.
2015 год.
Контактная информация.

Если эта публикация оказалась, вам полезной, поделитесь ей в соцсетях.